Nekretnine u Hrvatskoj: Što se promjenilo nakon ulaska u EU?

 

U proljeće prošle godine kada je Hrvatska najavila uvođenje viza za Ruse zbog ulaska u EU, turoperatori su počeli govoriti o lošim predviđanjima za nadolazeću sezonu. Sudionici na tržištu nekretnina podijelili su se u dvije skupine: jedni su predvidjeli neminovni rast cijena stambenog prostora, dok su drugi obećavali pad cijena. Pola godine nakon ulaska Hrvatske u EU, na temelju dosadašnjih podataka moguće je izvesti prve zaključke.

Pad broja ruskih turista nije utjecao na tržište

Bez obzira na strahove djelatnika u uslužnoj sferi, turistički sektor je završio 2013. godinu u plusu. Broj gostiju koji su se odmarali na Jadranu porastao je za 5% i nadmašio 12 milijuna godišnje.

Broj ruskih turista u Hrvatskoj se smanjio za rekordnih 21,8%. U cijeloj godini u toj zemlji boravilo je tek 160 tisuća Rusa. Ipak, u ukupnom broju svih turista Rusi čine tek manji dio, te zbog toga čak i značajnije smanjenje njihova broja nije utjecalo na razinu popunjenosti hrvatskih hotela i privatnog smještaja. Sukladno tome vlasnici nekretnina nisu bili primorani snižavati cijene.

«Prvotno je broj ruskih turista pao zbog uvođenja viza. Ljudi se jednostavno nisu stigli pripremiti na nova pravila o ulasku u zemlju», navodi Svetlana Krjukova-Jovanović, predstavnica hrvatske agencije nekretninama «Alma Dom». «To nije povuklo za sobom smanjenje cijenu najma, jer su tržište stabilizirali njemački turisti, čiji je broj porastao».

Usprkos tome, hrvatska Vlada ne odustaje od ruskih turista. Zahvaljujući otvaranju novih viznih centara Hrvati već u narednim godinama računaju nadmašiti pokazatelje «bezviznog razdoblja» s 200 tisuća gostiju iz Rusije.

Ruska potražnja stabilna, ali niska

Rusi mogu kupovati nekretnine u Hrvatskoj jedino preko tvrtke registrirane u toj zemlji. Baš zbog toga udio Rusa na tom tržištu nije velik – udio Rusa u ukupnom broju kupaca nekretnina iz inozemstva je manji od 4%. Prvu poziciju među strancima zauzimaju Nijemci 55%, a tradicionalno su aktivni Austrijci (oko 16%) i Britanci (6%).

Međutim zanimljivo je što je Rusa u Hrvatskoj malo, a iznose koje su spremni tamo ostaviti su dva do tri puta veći od kupovne moći europskih kupaca nekretnina. Prosječni Nijemac troši na nekretninu u Hrvatskoj 120 tisuća eura, a Rus 320 tisuća.

«Rusi sa slabijom kupovnom moći, onom do 200 tisuća eura, češće kupuju nekretninu u susjednoj Crnoj Gori jer je održavanje hrvatske tvrtke vrlo skupo. To povećava godišnje troškove minimalno za 1200-1500 eura, a u nekim regijama (Opatija, Dubrovnik) troškovi knjigovodstvenih usluga dostižu do 3000 eura», objašnjava direktorica kompanije ADRIONIKA Elena Nevskaja.

Prema njenim riječima, od 100 Rusa koje zanima nekretnina na obali Jadranskog mora, 80-85 odabire objekte u Crnoj Gori, a 15-20 u Hrvatskoj. Ipak, ulazak potonje zemlje u EU nije prestrašio prave zaljubljenike njenih ljepota. Rusi su slabije orijentirani na Hrvatsku zbog zakona o otvaranju tvrtke kod kupovine nekretnina i zbog nedostatka zrakoplovnih linija tokom cijele godine, a osim toga i ranije su češće odabirali druge destinacije. Drugim riječima, ništa se nije izmijenilo: potražnja je stabilna, ali relativno slaba.

Cijene nekretnina nastavljaju padati

Latvijski scenarij, kada su nakon ulaska u EU cijene nekretnina naglo skočile, u Hrvatskoj se nije dogodio. Od 2009. godine domaće tržište nekretnina nalazi se u oslabljenom stanju: kuće i stanove godišnje pojeftinjuju za 4-7%. Prema podacima hrvatskog portala CentarNekretnina, u 2013. godini na djelu je istovjetan proces.

«U 2013. godini cijene su pale, okvirno za 5-8%. Sada prosječna cijena kvadratnog metra na obali u takvom turističkom mjestu kao što je Medulin, koji se nalazi 10km od Pule, iznosi 1500-1600 eura», kaže Svetlana Krjukova-Jovanović.

Osim toga, na hrvatskoj obali uobičajene su cijene od 2000 i 3000 eura za «kvadrat». «Hrvatska kao i prije nema strukturirano tržište nekretnina, gdje bi jasno bilo definirano da je cijena kvadratnog metra kuće, u nekom gradu 100 metara od mora takva-i-takva», navodi Elena Nevskaja. «Novogradnje 50 metara udaljene jedna od druge mogu se razlikovati u cijeni i do 800 eura za kvadratni metar. Razlozi su različiti: prvobitna cijena zemljišta, nacionalnost graditelja, cijena za korištenje građevinskih materijala, postojanje kredita i puno drugih stvari».

Principi stvaranja cijena zapravo puno zavise od osobnih čimbenika. Jedan prodavač bolje osjeća strukturu tržišta i spreman je smanjivati cijenu objekta, a drugi ima vlastite predodžbe o vrijednosti nekretnine i spreman je čekati odgovarajućeg kupca godinama. Pri tome, prema riječima agenata, među prvima su češći stranci (Nijemci i Britanci), a među drugima Hrvati.

Zakonska ograničenja i tržište nekretnina

Zakon koji Rusi najviše iščekuju je onaj koji bi omogućio pravo kupnje nekretnina fizičkim licima. U krajnju ruku, i u Španjolskoj, Italiji, Njemačkoj i mnogim drugim višegodišnjim članicama EU za kupovinu kuće ili stana Rusima nije potrebno otvarati tvrtke.

«U EU postoje ograničenja na prodaju nekretnina strancima, posebice u Austriji, Sloveniji, Bugarskoj. U praksi Hrvatska u najvećoj mjeri slijedi primjer susjedne Slovenije» navodi Elena Nevskaja. «Ipak u 2014. godini radi se na izjednačavanju prava kod kupovine nekretnina onih osoba s prebivalištem i onih bez prebivališta u Hrvatskoj. Ako će zakon biti usvojen, to će privući u Hrvatsku ne samo Ruse, nego i Kineze, Korejce, te stanovnike arapskih država. Zasad je Hrvatska jedna od rijetkih «bijelih» država Europe».

Još nisu poznati čak ni približni datumi mogućih promjena uvjeta prodaje nekretnina strancima. Na tržište to nije utjecalo, ali ono što se zaista izmijenilo poslije ulaska u EU je dostupnost hipotekarnih kredita državljanima Hrvatske.

«Posebno su aktivni u davanju hipotekarnih kredita bili Erste Bank i Zagrebačka Banka. U 2013. godini puno Hrvata je dobilo kredit s 6-8% kamate, a olakšan je i pristup kreditima Europske Banke Rekonstrukcija i Razvitka, pri čemu su mnogi krediti beskamatni.»

Iako bi «kreditno zatopljenje» moglo «stegnuti» domaću potražnju za nekretninama, te pozitivne promjene su bile stavljene u drugi plan uvođenjem obveznog energetskog certifikata od 1. siječnja» .

«Svi europski objekti posjeduju određenu energetsku kategoriju, a novogradnje obično imaju najveću kategoriju A. Što je starija građevina, to je niže kategorija», objašnjava Elena Nevskaja. «Od 1. siječnja 2014. u Hrvatskoj je zabranjeno ponovno registrirati prava na nekretninu koja nema energetski certifikat». Prema riječima stručnjakinje, to je dovelo do toga da je u siječnju broj prodanih nekretnina u cijeloj zemlji smanjio na nekoliko desetaka.

*

Od 1. srpnja 2013. godine Hrvatska je postala 28 članica EU. Nakon sedam mjeseci može se konstatirati sljedeće: tržište nekretnina preživjelo je pripajanje europskoj zajednici smireno i bez uzburkanosti. Iznajmljivački sektor nije nedostatak turista. Potražnja Rusa za kupovinom kuća i stanova u Hrvatskoj je ostala na prijašnjoj razini, a cijene nekretnina su se ponašale kao i prethodnih godina. Značajniji zakoni nisu donešeni, a onima koji jesu doneseni, kao primjerice zakon o energetskim certifikatima, vlasnici će se morati prilagoditi.

Izvor: Prian.ru

 –

Zanima li Vas putovanju u Rusiju, povoljne avionske karte i vize za Rusiju, smještaj u Rusiji, organizacija raznih seminara i poslovnih sajmova u Rusiji – obratite nam se s povjerenjem.

…jer putovanje u Rusiju počinje s Atlantis Travel

« Vrati se na prethodnu stranicu